根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第214号)之规定，《田下棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)》于2014年12月3日至2015年1月5日在征收范围内和万载县人民政府网站予以公布，广泛征求社会公众和被征收人的意见。2015年2月6日上午，万载县房屋征收管理局在县房管局召开了《田下棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》听证会，听取被征收户代表的意见和建议。对收集到的意见和建议，在符合相关政策法规的前提下，同时综合考虑其实施的可操作性，现对《田下棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)》的部分内容做了适当修改，并予以公布。

附件：田下棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案(修改稿)

特此公告！

 

 

万载县人民政府

2015年3月19日

 

田下棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案

（修改稿）

田下棚户区改造项目是改善人居环境，完善城市功能，加强文物保护，繁荣商业经济，建设旅游景区的重点工程。为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，确保项目征收补偿安置工作的顺利推进，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)等法律法规的规定，制定本方案。

一、征收范围

征收范围：东至沿河西路、南至百合西路、西至西环路、北至河西路，约862.6亩，具体以县城乡规划建设局规划红线图为准(见附图)。

二、征收部门及征收实施单位

    征收部门：万载县房屋征收管理局。

征收实施单位：康乐街道办事处。

    三、签约地点、签约期限和搬迁期限

1、征收补偿签约地点：万载县房屋征收管理局。

2、征收补偿签约期限自万载县人民政府发布《房屋征收决定》公告之日起至2015年7月31日止.

3、搬迁期限以《房屋征收补偿安置协议》约定的期限或县人民政府依据本方案作出的《房屋征收补偿决定》确定的搬迁期限为准。　

四、征收与补偿安置程序

1、拟定征收补偿方案。

2、征求公众意见。

3、选定合法的房地产评估机构，组织入户调查登记。

4、进行社会稳定风险评估。

5、筹措资金足额到位、专户储存、专款专用。

6、做出征收决定，并发布征收公告。

7、签订《房屋征收与补偿安置协议》。

8、组织实施搬迁和房屋拆除。

五、征收与补偿原则

1、被征收人的住宅、商铺可以选择货币补偿，也可选择产权调换。

①选择货币补偿的，被征收房屋的价值，由选定的房地产评估机构严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，按照36平方米建筑面积结算。

②选择产权调换的，实行主房等面积调换。征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价；超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至50平方米的部分，多层房按2720元/O，电梯房按3020元/O结算，超出50平方米的部分，多层房按3430元/O，电梯房按3680元/O结算。

③被征收房屋的柴棚间、车库、地下室等建筑物、构筑物及房屋装饰装修实行货币补偿，补偿金额由选定的房地产评估机构评估确定。

2、被征收人的生产经营性用房、厂房、仓储、附房等建筑物、构筑物及房屋装饰装修等实行货币补偿，补偿标准由选定的房地产评估机构评估确定。              

3、违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

   六、住宅、商铺产权调换

   1、住宅产权调换

  （1）调换原则

   ①被征收人选择产权调换的，按《房屋征收补偿安置协议》中确定的置换面积实行1:1比例调换。

    A、被征收人须选择最接近被征收主房建筑面积的安置户型。被征收人选择多套安置房的，安置房总建筑面积原则上不能超过被征收主房建筑面积的10％。

    B、被征收房屋面积小于36O的，且在城区无住房，实行产权调换又无力支付购房款的，被征收人可选择货币补偿，补偿后可按规定申请保障性住房，在同等条件下优先安置。

C、被征收人选择的安置房总面积超出可置换面积的，其超出面积10%以内的部分，多层房按2720元/O、电梯房按3020元/O购买；超出面积10%以外的部分，多层房按3430元/O、电梯房按3680元/O购买。如被征收人选择的安置房面积小于可置换面积的，差额部分由评估公司评估，实行货币补偿。

②由多层建筑安置到高层建筑的，因公摊面积的差异，所以安置房高层建筑的电梯间面积不计入被征收人的置换面积，但可计入产权证面积。

（2）安置房位置、户型及标准

①安置房地点为原康乐花炮厂、万中对面瀚林苑侧。

②安置房户型设计为二室二厅和三室二厅等，建筑面积电梯房约70O、90O、110O、120O（不含电梯间面积）；多层房约90O、110O、120O、130O。

③安置房为电梯房和多层房；内部装修为：楼地面采用水泥砂浆，天棚、墙面为混合砂浆粉刷，铝合金或塑钢窗，进户门为防盗门，水、电“一户一表” 到户。

（3）选房顺序

按被征收房屋协议签订的先后顺序选择安置房。

     2.商铺产权调换

（1）按《房屋征收补偿安置协议》中确定的商铺面积实行1：1比例在就近地段同楼层进行调换。

（2）因设计原因产生面积不一致的，由选定的评估公司进行评估后，实行双向补差。

（3）置换后的商铺装修风格及经营范围必须服从景区的业态管理。

3.产权证办理

（1）交付给被征收人的安置房、安置商铺，在一年内由房屋建设单位及征收单位协助办理权属登记。

（2）在安置房、安置商铺产权办证时，实行同性质等面积免费办证，即现有房屋是什么产权性质的，产权面积多少，则办理安置房产权证时，办现有房屋同性质的产权证且面积相等的部分，其办证税费全部免交，超出现有房屋面积部分或改变原房屋产权性质，其发生的相关办证税费则按规定缴交。

（3）置换的安置房、安置商铺销售给他人的，首次办证可直接办理购买者产权，免收交易环节税费。

七、政策性补偿

1、搬迁费：

(1)商铺及实行货币补偿的住宅补1200元/户，实行产权调换的住宅补2400元/户。

(2)生产经营性用房的机械设备及物资搬迁费用由评估公司评估确定。

    2、住宅临时安置过渡费：被征收人自行过渡，按《房屋征收补偿安置协议》中确定的主房面积给予8元/O・月（低于800元/月的，按800元/月）过渡费。选择货币补偿的一次性补偿6个月。选择现房安置的，一次性补偿6个月。选择期房安置的，按搬迁交房之日起至安置房交付之日止再加6个月计算过渡费。

    3、水、电、讯等补偿标准：水1000元/户 、电500元/户、三相电1500元/户 、电话（宽带）158元/户、有线电视500元/户（以上五项凭当年缴费发票进行认定），电（燃气）热水器100元/台，太阳能热水器400元/台，壁挂式空调300元/台，柜式空调500元/台。

4、非住宅停产停业补助费

(1)商铺停产停业损失补助：按《房屋征收补偿安置协议》中确定的主房面积，第一层商铺给予被征收人每月20元/O补偿，第二层及以上部分给予被征收人每月10元/O补偿。停产停业损失补偿期以月为计算单位，选择货币补偿的补偿期为6个月；选择产权调换的，补偿期自从搬迁交房之日起至安置商铺交付之日止。

(2)生产经营性用房停产停业损失补助按生产经营用房面积30元/O一次性补偿到位。

八、住宅奖励办法

被征收人在征收补偿签约期限内签约并完成搬迁交房的，按《房屋征收补偿安置协议》中确定的主房面积，分时间段给予奖励。2015年5月31日前签约且在2015年7月31日前搬迁交房的，给予150元/O的奖励；2015年6月30日前签约且在2015年8月31日前搬迁交房的，给予100元/O的奖励；2015年7月31日前签约且在2015年9月30日前搬迁交房的，给予50元/O的奖励；超过该时限不予奖励。

    九、行政、企、事业单位公有房屋征收补偿安置

行政、企、事业单位公有房屋实行货币补偿和异地搬迁或异地建设相结合。

    1、货币补偿价值由评估公司按重置价结合成新评估确定。

    2、异地搬迁或异地建设的地点等由县人民政府另行确定。

十、补偿款及奖励的发放

     1、补偿款的发放

     (1)选择产权调换的，除主房用于产权调换外，其他附房按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额一次性补偿到位。

     (2)选择货币补偿的，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额一次性补偿到位。

     2、奖励的发放：被征收人在规定时间内搬迁腾空房屋，经房屋征收部门检查验收合格后，按照本方案规定的标准，在验收合格后十个工作日内一次性发放到位。

十一、房屋面积、计户、用途及补偿界定

    1、面积认定

（1）被征收房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准；无房屋权属证书的、所有权证记载不明确的或被征收人对房屋面积有异议的，由被征收人向县房管局提出书面申请，并承担测绘等相关费用，经具有相应资质的测绘机构按国家测绘局《房产测量规范》实地测绘，交批建、办证部门审核确定。

（2）部分产权的房改房在签订协议时，可由被征收人申请，按2012年房改房办证税费缴交标准，补交办理全产权过渡费用后，按全产权房屋进行补偿。

    2、计户认定

（1）以《房屋所有权证》载明的所有人为计户单位。

（2）以《国有土地使用权证》的使用权人为计户单位。

（3）以《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》载明的或实际产权人为计户单位。

（4）同一处被征收产权房屋有多个权属人的，按一户对待。

（5）符合国家相关法律法规规定的产权人为计户单位。

    3、用途认定及补偿界定

（1）被征收房屋的用途以房屋权属证载明的为准；房屋权属证未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准；难以认定的，由县建设规划局、县房管局、县国土局共同认定并出具书面认定文书。

（2）房屋征收范围确定前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途批准文件的，按照批准文件确定的性质进行评估补偿。

（3）原为住宅，在房屋征收公告发布前2年已办理营业证照和税务登记，交纳税费且实际在经营的，根据经营场所的面积进行货币补偿，可在原住房性质基础上适当提高补偿标准，但提高幅度不超过200元/平方米。

（4）国有土地证上载明的院落内空地（不包括临时用地和正房占地面积）及地上附着物，由选定的评估公司评估补偿。

十二、法律责任

 1、房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 2、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

 3、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、其它事项

1、征收人与被征收人在征收补偿方案确定的征收期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府，按照本方案作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

2、被征收人对征收决定或房屋征收补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内又不搬迁的，申请人民法院强制执行。

3、被征收人房屋如有产权、债务纠纷、租赁纠纷，由被征收人在2015年4月30日前自行协商解决。

4、被征收房屋的残值，由县房屋征收管理局处置。

十四、本方案由万载县房屋征收管理局负责解释。