第一章 规划背景
随着万载县城城市化进程的不断加快，各项基础设施建设逐步完善，城区不断向外扩展，要求城市在发展的过程中有更加明确的功能分区，实现城市部分功能从老城区向新城区转移。因此充分利用新区地理，交通优势，建设万载县城新城区，实现城市在区域范围内的有机拓展已成为必然。
万载县城旧城区经过近几年的建设已呈现出良好的发展势头，局部用地已日趋紧张，按原来的城市发展规划来进行建设控制已很难满足城区发展的需要，急需按照新一轮总体规划，作为宜春城市后花园的新的要求，对其新城区进行高标准的控制性详细规划，以指导新城区的开发与建设。
第二章 规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》 （1990年4月1日）；
2. 建设部《城市规划编制办法实施细则》 （1995年6月8日）；
3.《城市用地分类域规划建设用地标准（GBJ137-90）》;
4.《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》；
5.《城市居住区规划设计规范（GB50180-95）》;
6.《万载县城总体规划》（2003-2020） 湖南大学设计研究院；
7. 国家相关规范及江西省各相关专业规范。
第三章 规划条件分析
一、区位条件
规划区位于万载老城区东面。片区范围主要在康乐大道和万芳线之间，湘赣线以北，东西宽约1.2Km，南北长约2.5Km。规划范围内有现状建成区用地面积0.5 km2左右，总规划面积为2.5km2。规划在康乐大道以东万芳路以西，宝塔路两厢形成新城区中心。
该地区区位条件好，西抵老城区，东邻新工业园区，既能依托老城区快速发展，也能加强老城区与新工业园之间的联系；本地区地势较为平坦，大部分基础设施可以从旧城区延伸过来，可减少基础设施投入，有利于快速启动新城区的开发建设；同时，片区处于老城区的边缘，现状遗留建筑较少，农用地较多，在很大程度上能促进新城区开发的步伐。
二、用地条件
片区用地以农田、冈地为主，黄海高程一般在85－115米左右。冈地主要位于片区的中部地区，南部和北部，海拔较低，以农用地为主。片区内水系较少，仅有零星水塘和一条小溪。
在建设用地方面，片区内地势平坦，建成区绝大部分为农村居民点，大部分为农用地，另外，沿湘赣线有部分单位分布。
三、开发条件
⑴、优势条件
作为万载县一个新生的城市发展功能区，用地条件比较充裕。片区内用地基本为农田、丘陵，植被较好，空气清新。本次规划延承总体规划山水园林城市的构想，充分利用现状地形条件，保留部分山体和水体，力图建设一个生态高效的城市新区。
区内纵向有万载县主要的交通干线万芳线，南部有湘赣线，区位条件较好。
⑵、制约因素
由于受万载县城发展规模的限制，老城中心区不足以支持新城区的进一步发展需要，因此需在新城区建设新的城市中心；除片区西面有较少的建筑和基础设施分布外，其余大部分地区长期没有得到较好的发展，基础设施几乎空白；内部交通线仅有纵向的万芳线。因此，新区开发的前期工作应该尽快高质量的完善片区内的基础设施。
第四章 开发策略
1、立足区位优势，充分争取政策上的支持与优惠。
2、采用开发型的积极保护政策，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合，保证各开发项目能因地制宜进行建设，从而建造具有各自特色的个性空间。
3、注重开发的质量和规模，保证新区与老城区的有机融合，提升新区的凝聚力和影响力，真正做到建有所用。
4、重视区内各配套设施的同步进行，完善新区的各个功能。树立以人为本的理念，构筑合理的城市框架。
5、在规划设计和管理中严格依照技术规定，使交通设施、道路系统和功能布局在尊重现实和科学的基础上，保证规划管理的科学性和建设的可行性，使科学规划和科学管理相结合。
第五章 规划建设目标及功能定位
一、规划建设目标
1、尊重总体规划对片区以行政办公、休闲娱乐、商住为主体的用地建设发展思路。
2、新区的发展既要有自己独立的发展模式，又要与老城区的发展有机的联系，提倡优势互补，以完善县城旧城区功能为主要的发展道路。
3、整合自然环境资源，延承自然的水体山体，在保护环境的前提下进行有限度的开发，体现“山水园林城市”的特征。
4、新区作为万载县城新的对外窗口，开发质量要严格加以控制，要体现城市向上、发展的主题，提高新区的综合实力和凝聚力。实现“经济、社会、环境”三大效益的统一。
二、新区功能定位
根据万载县城总体规划，万载县城市建设发展目标及现代经济发展对城市建设的基本要求，规划确定万载新区的性质为：以生活居住、行政办公、商业贸易、文化休闲四大功能为主的综合功能区。
第六章 用地布局规划
根据新城区的性质、用地现状条件，考虑其与老城区的相接联系及在县城中的地位，以及发展和建设目标，规划结构为“一个中心，三纵三横轴，三片区”。
“一个中心”：即新城区的商业、行政中心，布置在宝塔路两厢，有良好的视线通道，中心结构程T字形，在商业中心中布置了宽为50米，长度约为500的综合绿化带，有利于创造一个环境优美的商业文化中心。
“三纵三横轴”：即康乐大道、万芳大道及其中间道路所构成的三条交通经济发展纵轴，三横轴为宝塔路及其两边的两条道路所构成的联系新老城区的经济发展轴。
“三片区”：即中心商业、行政中心区，新城区南北两端及东西两侧的城市居民居住区。
1、中心商业区
原则：具有繁华商业区、文化娱乐区和高级商务区的综合功能；功能分区明确，动静安排得当；人、车、货流线顺畅简便；生态环境异常优美。
范围是东大路以南，中心文化广场以北地区；湘赣线以北，文体公园以南地区。主要包括高级商务中心、商业步行街、商业批发市场等。
2、行政中心区
原则：须有开阔的视野，保证开放空间与城市景观轴线有呼应关系；景观设计形态优美；具有便捷的交通联系和停车场设施。
范围即新城区的中心，在万芳线与康乐大道之间，宝塔路两厢。主要包括万载县主要政府机构的办公楼，中心绿化广场等，广场南部有高级酒店、宾馆。东西两端配有医院，公务员住宅小区等
3、居住区
原则：利用自然环境优美的地段； 根据居住区规划标准配备医院、学校、商业服务等配套设施；提倡建多层住宅，适当开发高档别墅和小高层住宅。
规划区内东大路以北住宅区，是以二类为主的大规模居住区。
康乐大道以西，万芳线以东均为二类住宅区
在文体公园东侧，万芳线以西设置一片高档别墅区，为一类居住区。
第七章 道路系统规划
以万芳路和南端的320国道作为新城外围交通，是沟通该地区与全县其他区域的重要通道。康乐大道是新城的南北方向的主要通道，宝塔路则为贯穿整个地块东西方向的主要道路。
在对外交通中，万芳路红线宽度控制为45米，两边再各预留7.5米绿化带，绿线宽度控制为60米；320国道红线宽度控制为42米。
区内交通中，康乐大道红线宽度控制为42米，宝塔东路红线宽度控制为35米，两边再各预留3米绿化带，绿线宽度控制为41米。康乐大道和宝塔东路在新区形成了一纵一横的两条轴线，其中街道景观与内部广场景观相互渗透，创造一个充满活力的街区环境。
区内交通结合地形与水系，道路采用网格状布局，既有利于分散交通，也有利于土地的开发利用。
在每个街区内，一般街坊支路宽为9－12米，增大街坊路网密度，解决机动车辆通行问题。街坊支路路面设计是人车混行，同时利用原有的街坊开辟1-3米宽的自行车和行人专用道，联系开放空间、公共绿地和景点，建立多层次的道路系统，对每个街坊内部道路进行改造，使之独立成体系，同时又与周边街坊相互协调，为不同的交通行为方式提供舒适和多样化的道路选择，方便市民出行。
交通组织根据动态交通和静态交通互相结合的原则，在办公、商贸、人流集散交通转换处，多辟社会公共停车场，以利人车分流，互不干扰。停车场主要采用地下停车为主，辅以地面停车及沿路边停车。在商业区中心广场处修建大型地下停车场。
第八章 景观控制规划
1、突出自然景观特点，集中创造山水园林城市的风貌
2、充分利用大面积平坦地面形成大气的城市景观肌理和城区景观主轴线，并以此为中心，将景点进行有规模的扩散分布。
3、沿街景点与建筑要和谐统一，在统一中求变化。追求景随车动，步移景异的效果。
4、局部地区要保护现有的少量山体、坡地，水面的形态，形成各具特色的别致的小区景点。
第九章 重点地段城市设计引导
一、绿化系统规划
本规划设计了多处景点和绿化轴，为新区添色。重要景点有位于商业中心区的长500多米，宽50米的广场绿化带；绿轴分别是康乐大道商业轴和宝塔路东西向商业、行政、休闲文化轴以及沿贯穿整个新区的水体两厢各30－50米不等范围的休闲绿化轴。各景点均设有主题，从地面铺设、环境小品，绿化配置，雕塑，标志性景观建筑等方面突出主题设计思想，体现万载人民锐意进取，奋发向上的创业精神。
·以中央50米宽绿化休闲带来组织空间，控制整个新区景观特色，绿化树种配植要求四季有花，常年显绿。树种可选用水杉、福建松、冷竹、紫竹、银杏、法国梧桐等品种，以及夹竹桃、木芙蓉、迎春等开花植物。两厢的建筑追求简洁大方的现代风格。
· 各地块在满足绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿地面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增加绿化效果。绿化植被和花草的选择应该同万载特定的生态条件和景观特点相吻合
· 遵循保护自然山水，结合地形建设的原则。将规划范围内现有水系予以保留，沿水系布置绿化带，使其成为规划范围内的生态绿化长廊。
· 强调生态与景观和功能的结合，使绿化与交通、休闲、游览、观景功能一致；注意街道和绿化广场的遮荫。力争提高全区的绿地覆盖率，达到35%以上。
二、广场规划
1、整体性原则：包括功能整体和环境整体二个方面。功能整体即是一个广场应该有相对明确的功能和主题；环境整体性应该考虑与周围建筑的协调和空间连续性问题。
2、尺度适宜原则：根据广场的性质和主题要求确定广场合适的规模与尺度，保证它与周围环境相和谐。
3、生态性原则：广场作为城市主要的开放空间和城市的生态环境关系密切。广场设计应综合考虑阳光、植物、风向和水面的规划，趋利避害。
4、多样性原则：广场虽然有主要功能，但也可以赋予多样化的空间表现形式和特点。
5、步行化原则：广场空间和各种要素应该大力支持人的步行活动，保证广场内部和周围建筑具有连续活动的使用特点。
中心绿化广场：万载新区中心。集交通集散，休闲娱乐、集会于一体的综合性广场。椭圆形的外围道路，便于与周围交通的联通。为解决广场南北的人行与宝塔路东西交通的矛盾，安排地下人行通道。绿地率不少于75%，并注意树冠群具有足够的避荫效果。
三、风貌规划引导
1、宏观上把握环境，注重现代精神和地方特色的融合，注意提炼传统建筑形式要素，形成城市道路沿线建筑轮廓的独特风貌。
2、在城市公共绿地和广场、公园界线范围内不主张修建高层建筑，而采用逐渐升高建筑高度的手段，形成开敞的景观效果。
3、在城市主、次干道交*口建筑布局应避免“四大金刚”的出现，以便将来将交*口改为立体交*形式。
4、城市中心区的整体建筑色彩淡雅，建议建筑墙身采用白色、灰白色，并有重点装饰线条对窗、入口和檐口进行处理。窗宜为柔和的中性色调，如灰色、绿色和古铜色等。
5、不鼓励大规模采用色彩艳丽的墙面色彩。无视建筑功能设计大面积玻璃幕墙的作法只会形成新的乏味城市景观和视觉污染是不足取的。
6、多层商住建筑和旅馆鼓励采用坡屋顶，但不鼓励多种色彩的琉璃瓦屋顶混合使用，宜采用淡雅的暖色屋顶和大面积绿化产生明快对比。高层建筑的屋顶收尾处理应和周围建筑统一考虑，不能各自标新立异。
7、高层建筑塔楼多后退建筑红线，群房、多层建筑和商业建筑可以压线（绿线）布置，以形成街道景观。但在重要和大型建筑节点可退界形成集散小广场。
8、建筑下部设2—3层的群房，鼓励多采用柱廊和骑楼，在人的视线范围内形成传统尺度感。
9、建筑群房应具有街道界面的围合感。相邻建筑的群房在入口、色彩、质感、标志、招牌、广告等处理上协调统一处理。
10、强化环境设计，增加完善的行人服务设施，精心设计环境小品。
第十章 高度控制原则
以中心绿化广场为高层集中区域，广场四周的标志建筑18层，限高60米，为本控制规划范围内最高的建筑。其次，东大路西口也有少量的12层建筑分布，限高40米。
城市开放空间相临的建筑均成由低渐高的梯形变化，保证城市环境的开阔性；预留城市山体、水系相互之间的视线通廊，避免建筑遮挡。
因地制宜利用地形标高，形成坡地别墅和错层多层住宅。
除了高层带之外，其余规划控制区主要以多层（5F-6F）建筑为主。
第十一章 工程规划
一、给水工程
1、水源
新城区水源直接由老城区水厂供给。水厂的取水口至锦江上游地段，其日供水量将增至5万吨。
2、水量预测
规划区用水量采用用地指标法计算，人均指标法校核。
——用地指标法
规划区各类性质用地用水量指标选取如下：
居住区用地用水量指标： 1.0万M3/KM2*D
行政办公用地用水量指标： 0.7万M3/KM2*D
商业金融用地用水量指标： 0.8万M3/KM2*D
文化娱乐用地用水量指标： 0.5万M3/KM2*D
体育用地用水量指标： 0.8万M3/KM2*D
医疗卫生用地用水量指标： 1.4万M3/KM2*D
教育科研用地用水量指标： 1.1万M3/KM2*D
市政设施用地用水量指标： 0.9万M3/KM2*D
由此求得规划区总的用水量为1.6万M3/ D
——人均综合指标法
根据《万载县城总体规划》，考虑规划区的用地性质，人均综合用水量标准取650L/D，则规划区需水量为1.625万M3/ D。
以上两种预测结果相近，万载新区需水量取1.6万M3/ D。
3、管网布置
根据《万载县城市总体规划》，规划区用水由现状的水厂供给，给水管网拟从东大路、宝塔路敷设DN700市政给水管道连接城市给水网络。
规划区主要给水管道管径分别为DN700和DN600，沿规划区主要街道进行敷设。鉴于规划区内地势起伏不大，为简化给水系统，本区不采用分压供水。其中规划区内高层建筑自设加压设施，以保证其水压要求。规划中给水配水管原则上布置成环，可根据开发时序分期建设。区内的给水管具体布置及管径详见《给排水规划图》。
二、污水工程
根据《万载县城总体规划》和规划区的性质特点，排水体制采用雨污分流制。
1、 污水量计算
规划区的用地性质主要使行政办公、居住用地和商业用地，故污水的组成成分是以生活污水为主。污水量的计算按给水量的80％计算，则规划区内最高污水量为1.28万M3/ D。
2、污水管道布置
规划区只有局部地区起伏较大，规划要尽可能保证区内的污水能*重力流顺利排放，尽可能减少提升泵站的数量及规模，在该区污水系统布置时，应满足以下原则：
污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算；
市政污水管道的最小管径取D300,最小坡度0.3％；
道路宽度超过40米时，两侧分别布置污水管；
污水管道在规划区道路下按收水一侧布置；
在竖向布置上，污水管位于雨水管之下。
规划区污水处理形式为截流式，经收集至污水截流管，汇入城市污水排放系统，至城市污水处理厂处理。
三、雨水工程
1、雨水量计算
雨水量按下列方式计算：
Q=Φ×q×F
其中：Φ为径流系数，取0.7，绿地取0.3
Q为设计暴雨强度（L/S*Hm2）
F为汇水面积（hm2）
暴雨强度q采用万载县暴雨强度公式：
q=1020(1+lgP)÷t+1(L/S*hm2)
式中：P为设计重现期，取1年
t为降水历时（min）
2、雨水管渠布置
规划区雨水管渠设置应遵循以下要求：
⑴ 根据地形、道路的坡向、雨水干管及河流的位置来布置雨水管渠，使雨水就近排放；
⑵ 雨水管渠的覆土深度应尽量控制在0.7m－1.3m左右，覆土不足0.7m的管段须作加固处理；
⑶ 雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度。
四、电力工程规划
1、 电力负荷预测
本规划区范围总用地250公顷，根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度，预测本规划区用电负荷如下：
居住用地：210kw/ha 文化娱乐用地：480 kw/ha
行政办公用地：350 kw/ha 医疗卫生用地：300 kw/ha
商业金融用地：480 kw/ha 教育科研用地：300 kw/ha
各功能地块用电负荷的综合系数取0.3。
经计算，本规划区用电总负荷约2.2万kw。容载率为1.2。总装机容量为2.64万KVA。
2、供电电源
根据《万载县城市总体规划》，本规划区由东门变电站供电。变电容量8150KVA。
3、配电网络
本规划区采用三级供电模式：35千伏变电站→10千伏开闭所→380/220中低压配电网。
根据本规划区的总体布局，在负荷密集地段规划设置10千伏开闭所，开闭所容量规划1.0万~1.2万千伏安为宜，开闭所按二进线10或12出线考虑，其具体位置分布详见电力电信在工程规划图所示，实施时可作适当调整。室外10KV及10KV以下电力线路规划要求全部采用电缆敷设，在规划区内设若干个附属式变、配电房，由各个变、配电房向用户低压配电。各变、配电房采用单电源放射式或环网供电方式。
五、电信工程规划
1、邮政规划
根据规划区的总体布局及人口密度，规划设邮政所3个。邮政所与其他公共建筑合建，不另占用地。此外，区内商场、宾馆、车站、等处，可根据需要增设邮电营业网点，以方便群众。
2、 市话需求量
本规划区电信规划指标按现行国家《城市建筑物通信设施设计标准》进行预测：
公建：15线对/1000米2
住宅：1.2线对/户
公用电话：1线对/250户
电信网络
根据《万载县城市总体规划》，本规划区由县城电信分局负责。区内设电信所4个。电信电缆一律采用地下管道敷设，设计的电信排管及走向及管孔数详见电力电信工程规划图，区内电信排管成环网体系。
3、 CATV电视系统规划
规划区内电视系统由CATV网覆盖。规划确定CATV电缆不单独占用管线走廊，CATV电缆与电信电缆同管敷设，但不应共管孔。城市道路上的电信主管道，应留1-2个管孔供CATV电缆和其它弱电线路专用。
第十二章 城市环卫规划
1、400-500米设置垃圾中转站，每站面积150-200平方米。
2、城区主干道400-500米设置水冲式厕所，次干道上800-1000米设置公厕。
第十三章 城市消防规划
1、布置消防站，保证在接到火灾报警5分钟内赶到火灾地点。
2、新建建筑必须满足防火规范的要求。
4、 市区内按120米间距设置消防栓。
第十四章附表：城市建设用地平衡表
|
用地代码
|
用地性质
|
用地面积
（公顷）
|
百分比
（％）
|
|
大类
|
中类
|
|
R
|
R1
|
一类居住用地
|
4.39
|
1.72
|
|
R2
|
二类居住用地
|
95.14
|
37.32
|
|
C
|
C1
|
行政办公用地
|
4.21
|
1.65
|
|
C2
|
商业金融用地
|
57.31
|
22.48
|
|
C3
|
文化娱乐用地
|
3.20
|
1.26
|
|
C4
|
体育用地
|
3.27
|
1.28
|
|
C5
|
医疗卫生用地
|
2.41
|
0.95
|
|
C6
|
教育科研用地
|
2.26
|
0.89
|
|
S
|
S1
|
道路用地
|
49.76
|
19.50
|
|
S2
|
广场用地
|
2.90
|
1.14
|
|
U
|
U
|
市政设施用地
|
1.90
|
0.75
|
|
G
|
G1
|
公共绿地
|
25.89
|
10.15
|
|
E
|
E1
|
水域
|
2.28
|
0.89
|
|
合计
|
——
|
——
|
254.98
|
100.00
|
|